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小六忠诚的博客

18年前踏进股市,尝尽酸甜苦辣,从未放弃,努力学习。终于掌握股市生存之道

 
 
 

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[转载]恐惧和忽悠造就楼市反弹  

2012-06-07 18:45:53|  分类: 经典转贴 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原文地址:恐惧和忽悠造就楼市反弹作者:马光远

时下的楼市好不热闹:一边是一些研究机构不断出台近乎胡闹的高达90%的住房拥有率,一边却是北京市公安局一份与房地产无关的信息却无意中披露,北京空置房屋有380万户;一边是全国各大城市住房成交量的大幅反弹和地方急不可耐的“微调”楼市政策,一边却是住建部再次强调坚持房地产市场调控政策不动摇。

为什么说楼市热闹,热闹的症结不外乎购房者的一个怕字。怕什么?怕在“稳增长”的烟雾弹下,地方的楼市“微调”政策再次引发前几年的楼市疯狂。尽管,根据笔者不完全统计,今年以来,中央层面强调“坚持房地产调控不动摇”已经有九次,但即便如此,购房者对于未来的房地产调控政策及房价走势却真的不乐观。而最近关于楼市回暖的数据更是让购房者的恐慌情绪加剧。根据中原地产的数据,全国主要的54个城市住宅成交量已经连续四周单周成交超过5万套;《每日经济新闻》记者获得的数据显示,在4月出现环比小幅下降之后,5月,北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比大幅上升,幅度多超30%,全国40个重点城市超八成的成交量出现环比上涨。在成交放量的同时,一些楼盘的价格也再次出现了跳涨。而房地产龙头老大万科5月份实现销售面积102.5万平米,销售额107.2亿元。较之4月份销售面积76.7万平米,销售额74.7亿元,5月业绩分别环比上涨33%和44%。

而这一切的一切,和2009年3月时的情况是何其相似奈尔。当时也是保增长,当时也是刺激住房需求和改善性居住需求,除了中央层面的政策现在依然坚持调控不动摇之外,其余没有本质的不同。4月份宏观数据下滑,5月份并没有明显的回升,稳增长压力明显,高层也表示要将“稳增长放到更要重要的位置”。这些都为楼市政策借题发挥提供了极为有利的条件。在这种情况下,一些地方公然松动限购政策被叫停,而一些地方以鼓励自住购房需求的名义纷纷微调地方楼市政策。

很显然,购房者在这个时候入市,担心的绝非什么“自主需求”,在房价还远远没有回归到合理价位的情况下,“自主需求者”的可怜的购买力撬动不了价格已经接近峰顶的楼市。购房者担心的是,自己一味相信政策不会松动,但等到最后,却发现先知先觉者早已行动,醒悟过来,房价已经距离梦想远去,这样的故事,已经多次发生,即使买错,也别再错过,这种“井绳效应”是时下绝大多数购房者最真实的心态。

的确,在高企的房价已经损害了宏观经济结构调整努力,并且孕育着极大的金融风险的情况下,我们相信管理层不会为了短期的一时的增长而放弃楼市调控政策,放弃之后引发的一系列负面效应,将远远超越房地产调控本身。然而,我们担心的是,在鼓励自主的旗号下,暗度成仓放开投资性购房。在房价并没有合理回归的情况下,自住者根本没有购买能力满足自主需求,地方政府就会以“自住”为幌子,通过政策的慢慢的微调和蝼蚁效应,打开抑制投资投机的政策缺口,鼓励自住最终会演化成全面的松动,最终使得本轮房地产调控再次功亏一篑。这样的做法,在09年那一轮疯狂中已经上演过。那次打开投资投机购房缺口的是模糊不清的“改善性需求”,一个人不管已经有多少套房,开发商和中介机构都可以将其归为“改善性”需求而享受政策优惠,最终催生了两年多的房价的疯涨。而这一次,很显然,如何突破限购,让投资投机性需求入市,这才是各地微调房地产政策的本质所在。

面对5月楼市的冲动和购房者的新一轮恐慌,住建部新闻发言人最近再次表示:继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正;同时强调,要加强市场监管,对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者,严肃查处;要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策,一方面,要在中央统一政策框架内,落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策;另一方面,要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策,坚决遏制投机投资性购房需求。

的确,无论从治理楼市泡沫本身而言,还是宏观经济调结构,转变发展方式的大局而言,坚持房地产调控,抑制投资投机无疑是最正确的选择,如果因为上半年宏观数据的下滑而再次放松楼市调控,那无异于放虎归山之举,已经被捉进瓶子的魔鬼将再次逃脱。特别是,应该意识到,中国宏观经济今天面临的困难,恰恰是因为过去对于投资、出口和房地产的过度依赖,导致一些行业盲目的扩张所致。这次调控如果不成功,房价将彻底失去控制,中国经济的转型之路就就此终结,这才是真正令人恐慌的。

 

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